Neues Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) : Das ändert sich für Hausbesitzer

Am 10. Juli 2026 hat der Bundestag das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) beschlossen, der Bundesrat hat zugestimmt. Erste Regelungen sind seit dem 23./29. Juli 2026 in Kraft. Das Gesetz ersetzt das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) und bringt eine Reihe von Änderungen für Hausbesitzer und Vermieter – einige davon gelten bereits jetzt, andere erst in den kommenden Jahren.

Mehr Freiheit beim Heizungstausch

Wer seine Heizung austauschen möchte, hat künftig wieder mehr Auswahl. Die bisherige Pflicht, neue Heizungen zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben, entfällt. Erlaubt bleiben unter anderem:

• Ölheizungen
• Gasheizungen
• Wärmepumpen
• andere Heiztechnologien

Wer weiterhin eine Öl- oder Gasheizung einbaut, muss ab 2029 einen steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe beimischen (sogenannte „Bio-Treppe“, § 43 GModG). Parallel steigt eine EE-Mindestquote für Inverkehrbringer von Brennstoffen von zunächst einem Prozent bis 2045 auf 100 Prozent.

Bei den Heizkosten für Mietwohnungen ändert sich ebenfalls etwas – hier ist Genauigkeit wichtig: Bereits seit 2023 gilt das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG), nach dem Vermieter je nach energetischem Zustand ihres Gebäudes einen gestaffelten Anteil (5 bis 95 Prozent) der CO₂-Kosten selbst tragen. Mit dem GModG kommt eine weitere, spezifischere Regelung hinzu: Bei neu eingebauten fossilen Heizungen sollen bestimmte Kostenbestandteile der „Bio-Treppe“ künftig hälftig zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt werden. Es handelt sich also nicht um eine völlig neue Pflicht, sondern um eine Erweiterung des bestehenden Systems.

Neue Pflichten für Gebäude

Bis 2031 gelten schrittweise neue Anforderungen für Wohn- und Gewerbegebäude – sowohl für Neubauten als auch für Bestandsgebäude. Dazu gehören insbesondere zwei neue, bundesweit einheitliche Vorgaben:

Solarpflicht (§ 106 GModG): Sie wird stufenweise eingeführt und gilt zusätzlich zu eventuell strengeren Länderregelungen:

• ab 1. Januar 2027: neue öffentliche Nichtwohngebäude sowie neue Nichtwohngebäude über 250 m² Nutzfläche
• ab 1. Januar 2028: bestehende öffentliche Nichtwohngebäude über 2.000 m² sowie bestehende Gewerbebauten über 500 m² bei größerer Dachsanierung
• ab 1. Januar 2030: neue Wohngebäude
• ab 1. Januar 2031: kleinere öffentliche Bestandsgebäude über 250 m²

Für private Bestandswohngebäude sieht das Bundesgesetz keine eigene Solarpflicht vor – hier bleibt es bei den jeweiligen Länderregelungen (in NRW und anderen Bundesländern teils bereits vorhanden).

Nullemissionsgebäude: Öffentliche Neubauten müssen ab 1. Januar 2028 als Nullemissionsgebäude errichtet werden, alle anderen Neubauten ab 1. Januar 2030.

Förderprogramme wieder verfügbar

Die staatlichen Förderprogramme für energetische Sanierungen (Bundesförderung für effiziente Gebäude, BEG) waren zwischen dem 9. und dem 20. Juli 2026 vorübergehend für neue Anträge gesperrt. Seit dem 21. Juli 2026 gelten die reformierten Förderkonditionen, und neue Anträge können wieder gestellt werden.

Wie hoch sind die Zuschüsse?

Der Grundzuschuss für den Heizungstausch liegt weiterhin bei 30 Prozent der förderfähigen Kosten. Dabei gelten neue, leicht abgesenkte Höchstbeträge:

• 28.000 € für die erste Wohneinheit
• 15.000 € für die zweite bis sechste Wohneinheit
• 8.000 € für jede weitere Wohneinheit

Ab 1. Februar 2027 sinkt der Höchstbetrag für die erste Wohneinheit zusätzlich alle sechs Monate um 750 €.

Für selbstnutzende Eigentümer mit geringerem Einkommen gibt es einen dreistufigen Einkommensbonus:

• bis 30.000 € zu versteuerndem Haushaltsjahreseinkommen: 40 % Bonus
• bis 40.000 €: 30 % Bonus
• bis 50.000 €: 10 % Bonus

Lebt mindestens ein minderjähriges Kind im Haushalt, wird das für die Berechnung maßgebliche Einkommen einmalig um 10.000 € reduziert. Dadurch können mehr Haushalte eine höhere Förderstufe erreichen. Wichtig: Einkommensbonus und Klimabonus (siehe unten) stehen nur selbstnutzenden Eigentümern zu, nicht Vermietern von Kapitalanlagen.

Klimabonus für einen frühen Heizungstausch

Wer seine alte fossile Heizung austauscht, erhält für selbstgenutzte Gebäude weiterhin einen Klimageschwindigkeitsbonus, der zum 21. Juli 2026 von 20 auf 16 Prozent abgesenkt wurde. Ab dem 1. Februar 2027 sinkt dieser Bonus alle sechs Monate (jeweils zum 1.2. und 1.8.) um weitere 4 Prozentpunkte und entfällt zum 1. August 2028 vollständig.

In der Spitze sind damit aktuell bis zu 80 Prozent der förderfähigen Kosten möglich (30 % Grundförderung + 16 % Klimabonus + bis zu 40 % Einkommensbonus) – bei der Obergrenze von 28.000 € also bis zu 22.400 € Zuschuss. Diese Maximalförderung erreichen jedoch nur selbstnutzende Eigentümer mit sehr geringem Einkommen.

Neuer Bonus für Wärmepumpen aus der EU

Ab dem 1. Quartal 2027 ist ein neuer Wertschöpfungsbonus vorgesehen (dieser Teil der Reform ist noch im Entwurfsstadium):

• Für in der EU (bzw. assoziierten Märkten) hergestellte Wärmepumpen soll die Grundförderung von dann 15 Prozent um einen Wertschöpfungsbonus von zusätzlich 15 Prozent ergänzt werden – zusammen wieder etwa 30 Prozent.
• Für außerhalb der EU hergestellte Wärmepumpen sinkt die Grundförderung dagegen auf 15 Prozent, ohne Ausgleich.

Der bisherige Effizienzbonus (5 %) und der Emissionsminderungszuschlag sind bereits zum 21. Juli 2026 entfallen.

Wichtiger Hinweis: Unsichere Brennstoffversorgung und Kostenrisiko bei Gasheizungen

Wer jetzt eine neue Öl- oder Gasheizung einbauen lässt, sollte die „Bio-Treppe“ nicht als Randnotiz behandeln, sondern als reales wirtschaftliches Risiko einkalkulieren:

• Verfügbarkeit ist nicht gesichert. Die Fachausschüsse des Bundesrates warnen in ihrer Stellungnahme zum GModG-Entwurf (Bundesrats-Drucksache 292/1/26) ausdrücklich, dass die vom Gesetz vorausgesetzte stoffliche Verfügbarkeit von Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas und Wasserstoff „derzeit nicht gesichert“ sei. Das technisch erschließbare Biomethanpotenzial in Deutschland reicht nach Einschätzung von Fachinstituten nicht aus, um die ab 2029 vorgeschriebenen Beimischquoten flächendeckend zu decken – zumal diese Brennstoffe gleichzeitig von Industrie und Verkehrssektor nachgefragt werden.
• Auch Branchenvertreter warnen vor einer Kostenfalle. Der Bundesverband des Schornsteinfegerhandwerks weist darauf hin, dass Verfügbarkeit und Preis der benötigten Bio-Gas- und Bio-Heizöl-Mengen langfristig unklar sind – mit direkten Folgen für die künftigen Heizkosten von Eigentümern und Mietern.
• Wirtschaftsverbände sehen strukturelle Risiken. Verbände der Energiewirtschaft (u. a. BNW, BNE) kritisieren, dass die Bio-Treppe keine verlässliche Planungssicherheit schaffe und begrenzte Grüngas-Mengen mittelfristig eher teurer statt günstiger würden.
• Laufende Kosten von Gasheizungen liegen bereits heute über denen einer Wärmepumpe – unabhängig von der Bio-Treppe, allein durch CO₂-Preis und Netzentgelte. Mit steigenden Beimischquoten ab 2029 (10 % → 60 % bis 2040) ist zusätzlich mit weiter steigenden Betriebskosten für fossil betriebene Heizungen zu rechnen; belastbare, gesetzlich hinterlegte Kostenprognosen für die einzelnen Stufen liegen bislang jedoch nicht vor.

Fazit für die Praxis: Wer sich aktuell für eine neue Öl- oder Gasheizung entscheidet, sollte das Risiko steigender und schwer kalkulierbarer Brennstoffkosten ab 2029 in die Wirtschaftlichkeitsrechnung einbeziehen und nicht allein auf die niedrigeren Anschaffungskosten schauen.

Kurz zusammengefasst

• Mehr Freiheit bei der Wahl der Heizung – die 65-%-EE-Pflicht ist weg.
• Fossile Heizungen müssen über die „Bio-Treppe“ schrittweise klimafreundlicher werden.
• Neue bundesweite Solarpflicht (ab 2027 stufenweise) und Nullemissionsgebäude-Standard (ab 2028/2030) für Neubauten.
• Die Versorgung mit den für die „Bio-Treppe“ nötigen nicht-fossilen Brennstoffen gilt laut Bundesratsausschüssen und Branchenverbänden als nicht gesichert – wer jetzt Gas oder Öl einbaut, trägt ein reales Kostenrisiko ab 2029.
• Staatliche Förderungen laufen seit 21. Juli 2026 mit angepassten, in der Spitze etwas niedrigeren Sätzen weiter.
• Haushalte mit geringem Einkommen und Familien profitieren weiterhin von deutlich höheren Zuschüssen.
• Ab dem 1. Quartal 2027 soll die Förderung von in der EU produzierten Wärmepumpen gezielt gestärkt werden – dieser Teil steht noch unter Vorbehalt der endgültigen Förderrichtlinie.

Empfehlung:

Wer eine energetische Sanierung oder einen Heizungstausch plant, sollte sich vor der Antragstellung individuell beraten lassen, da mehrere Fristen (1. Februar 2027, 1. Quartal 2027) für sinkende Förderhöhen relevant sind und Teile der Reform (Wertschöpfungsbonus) noch nicht final beschlossen sind.

Quellen: Bundesregierung (Pressemitteilung vom 29.07.2026); GEG-Infoportal des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie (gmodg.bund.de); GÖRG Rechtsanwälte, Legal Update vom 17.07.2026; pv magazine Deutschland vom 27.05.2026; ADAC-Ratgeber „Solarpflicht“; Verbraucherzentrale Hamburg zum CO2-Kostenaufteilungsgesetz; Bundesrats-Drucksache 292/1/26 (Empfehlungen der Fachausschüsse, Stand Juni 2026); Bundesverband des Schornsteinfegerhandwerks, zitiert nach geb-info.de; Stellungnahmen von BNW und BNE zum Referentenentwurf des GModG (Mai 2026). Stand der Förderkonditionen: 21. Juli 2026, Teile davon (Wertschöpfungsbonus ab Q1 2027) sind noch Entwurfsstand und können sich bis zur endgültigen KfW-Richtlinie noch ändern.